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谈谈成都的楼市

作者:mmesssu 前往来源 【活跃326天 / 跨度588天】 2018-04-26 19:41~2019-12-06 18:37 阅读:785721 回复:15430 楼主:1564 字数:约427千字 TXT打包下载
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  • 作者:mmesssu 时间:2018-04-26 19:41
    一、成都的土地真的稀缺么?
    成都面积:14312平方千米
    建成区面积:837.3平方千米
    人口:1600万
    深圳面积:1997.27平方千米
    建成区面积:923.25平方公里
    人口:1253万
    成都面积接近深圳的七倍。而且深圳多山,很多地方是不能建设的。北京一环基本上就是故宫了,二环内是雍王府,后海,胡同,天坛地坛,还有圆明园,颐和园,清华北大各种高校。所以,北京的土地资源也是非常稀缺的。武汉有一百多个湖。说到适合建设城市的地方,最适合的就是成都,上海,再也没有地方比成都这样的大平原适合建设城市。
    在看三年土地供应:2017-2019。
    住宅供地:18平方千米=27000亩=18000000平方米(不含商住)
    按容积率4来算:72000000
    按人均40平:180万人口
    如果全四川的人8000-成都的1600,其他地方都要住成都需要多少地?
    6400千万人口:640平方千米。
    再看看成都有多少地:14312平方千米
    当然你会说这包括了简阳这些,那么我们说说11个限购区总面积:3578平方千米
    所以,全省人都住到大成都都住的下。所以,去非限购区抢房的。我也很难理解是怎么想的。楼主的母亲,最近非要去非限购区再买两套。
    作者:mmesssu 时间:2018-04-26 20:15
    二、说说成都的地理位置和经济
    当年春天的故事,我一直想不明白有一位老人,在中国南方画了个圈圈。
    他为什么不在广安画?为什么不在成都画?照顾一下家乡人民?
    看一下所有世界的大城市,几乎有一个共同特点,港口城市。
    沿海的制造业,运到美国的运输成本基本是运到成都的五分之一。这确定,这个深居内地的城市,与制造业是无缘的。中国的制造业基本上在长三角和珠三角了。就像被深圳挤走的华为去了东莞,有一天东莞贵了。他也可能去惠州中山。但是,搬不到成都。
    三大城市群布局:北上深。
    所以,成都应该是三十个省会城市中比较宜居的。但是,你非说经济上要怎么样,成为中国第四,就有失偏颇了。
    成都拥有很多分公司,和做代工厂。但是就经济而言。你可以百度一下什么常州,义乌,扬州,无锡上海周围,经济体量和成都差不多的城市应该有十个左右。
    作者:mmesssu 时间:2018-04-26 20:38
    四、狂涨四倍的始末
    16年9月前,成都1.3万的住宅基本上是最高价了。当时三环七千,绕城五千。基本上是这个价。
    现在三环2.5万,绕城1.5万。北部稍微便宜一万。南边贵五千。东西差不多。
    高还是低?
    16年,一线涨完,所有二线就开始涨了。不能说不该涨。因为,涨价的原因是放水。
    成都那时候比一线的五万均价确实差的还很远。
    但是,一线和二线到底应该是个什么水平的差异呢?
    参考美英法这些国家,一线的价格应该是二线的4-6倍。
    毕竟,因为各种原因,很难赶超。
    所以,成都应该涨,价格的合理区间应该是均价1-1.25万。
    明显,现在涨的幅度已经超越了。
    在跟同级别的城市比较一下:广州、重庆。
    其实,重庆是个和成都非常像的城市。无论地理位置、GDP、人口。还是城市结构都差不多。
    成都周围也有很多卫星城市。像中国这样人口多的城市,一定要多极化。而不是一个中心。如果老是摊大饼,大城市病太严重,且不说房价的问题。
    重庆的楼市,楼主12年购入沙坪坝一小区,精装90平,80万。从没有住过,想108万出手,至今还在。还带了个学位。
    再看看广州,作为投资来说,我肯定还是会全国寻找低谷。广州也是有新区的。定位丝毫不比天府新区低。南沙新区,现在还有1.6万的精装房。再回头看看天府新区,1.6的毛坯是没有了。大有赶超广州之势头。
    广州,作为珠三角城市群。像美国的纽约城市群,旧金山湾区城市群,都是港口城市群。城市群,是会承担世界职能,成为世界制造业或者金融中心的一部分。
    作者:mmesssu 时间:2018-04-26 20:51
    四、说说成都的空置率
    我一直不明白,为什么14、15年没有那么多刚需,突然就跑出那么多刚需了。
    成都的写字楼商铺,有巨大的空置率。多少,我没有统计过,保守估计得有百分之七十吧。
    晚上,开车过天府大道,周围都是黑漆漆的写字楼。
    商铺的空置,首先要感谢马云爸爸。不是他革了商铺的命,现在还是一铺养三代。一环内和环球中心都空置。入住率高的小区底商还行。
    住宅的命,会不会因为无人售货,人工智能,人口不再需要疯狂聚集而革命。拭目以待。
    住宅的空置主要是:别墅、高端小区、郊区盘。入住率高的是刚需小户型。
    不信的可以实地考察一下我列举的楼盘,别墅,当然,人家有钱空着,跟我们实在没什么关系。楼主很关心楼市,也去看过别墅盘,有时候还真心动。但是一个小区住几家人,还是有点恼火。如果,大家感兴趣,去花园,牧马山,双流那边看,也可以低价捡漏。如果,不担心房产税。融创长滩壹号、南山上、麓山国际、锦绣尚郡、橡树林。还有花源那边一片一片的。感觉买一套住进去,整个小区都是你的。
    住宅:碧桂园海昌天澜、南湖、雅居乐、江安花园、文星花园。还有郊县,晚上开车出去看嘛,不敢说高了,百分之三十的空置率还是有的。
    所以,我妈要去抢恒大金碧天下、黄龙溪的房子。我的内心是拒绝的。

    作者:mmesssu 时间:2018-04-26 21:42
    六、成都还值得购买么,说说房产税
    如果是自住,就买吧。你也不能去住桥洞。如果是投资,你摇的到号也买吧。
    其他人,可以不买了。我觉得,成都的楼市已经严重被高估了。超级看多的人,也觉得绕城最多到一万。
    财富总是掌握在百分之十的人手中。全省8000万人口。不在成都的2000万家庭。都想来买套房。百万的房子掏空六个钱包总能攒够首付。
    再说有好多人在摇号。楼主看一下每次公示。一个楼盘,刚需棚改户,应该有500左右。刚需和棚改户中签率很高。如果摇中两次不要,会被罚取消资格,所以,他们会慎重的摇号,选还是会买的小区。其他不是刚需的人,平均一个楼盘有五六千人。那种特别优惠到爆的楼盘,有一万人。有些人是每个盘都摇。但无论怎么算,也不过五万人。
    有些家庭出了几个人在摇。
    所以,成都又抢先一步开放让应届生可以落户。
    再说一个很气愤的事情,不想过多的二手房流入市场,我们小区的产权,都是几十本几十本的发。房子到手三年了,还没有产权。
    房产税。已经按下了确认键。我当然是不想收的。毕竟他也降不了房价。
    我们来yy一下,会怎么收。
    我觉得是:户籍所在地,人均减免60平,多余的按上一年本小区成交均价估值增收。1%。
    三无人员不减免:无工作、无户口、无社保。这毕竟是个地方性税种,不能让外地人捡了便宜。
    任大炮,天天说还远。不管远近,总是按下了确认键。时机的问题。当然是,把地卖完了时候,难到一直修,修到都是鬼城么。那是多久呢。房产税三步走:一、立法,需要两年。二、民意调查,实验需要一年三、各地方自己研究,实验,需要两年。
    这四个地方性税种,什么时候征、征多少,地方自己研究决定。北上广深五年内必入房产税时代。dfzf的收入来源:公租房租金+房产税。因为北上广深已经进入二手房时代。打开各大地产网站看。北上广深都是二手房买卖为主。但是省会会晚一步。最晚,也不会过十年。进入二手房时代。如果,看到北上广深收税了,觉得省会不会收的人,再去炒省会,我真的只能呵呵。
    限售五年,一般买到拿产权,需要三年,再限售五年。就是八年。八年后,你可能碰到抛售潮。
    而且,可能跟收入一样,实行阶梯状收税。2套1%,三套2%。四套3%以此类推。
    再说一种可能,除了公务员、低保户、残疾人,全面征收。这种可能性比较大。为什么呢?如果,你在汤臣一品有一套房,租出去收租。在一个风景优美的县城,过着吃房租的日子。那么,收税,是减免你哪一套呢?
    房产税,降不降房价。不降!不但不降还涨房租。对什么房子影响最大。租不出去的房子。那些疯狂在资阳、新津抢房的人,想想你们,就心疼。
    豪宅投资,难赚钱。别墅应该跟商铺一样,首当其冲的要收房产税。我周围有朋友,买了恒大金碧天下的别墅。那么远,肯定也没有住。现在接房就要交清十几万的物管费,导致业主都不去接。大户型,在这几年,位置好的高端小区,买了卖还是赚钱。以后不好赚。你持有十年,就是比较旧的房子了。哪个有钱的愿意住旧房子。真的要持有,单价高位置好的住宅是最佳的。可以转嫁房产税。
    你自己想一下,如果有60的减免税收,你是持有单价10万的还是持有单价3千的?
    城市发展也不是无极限。大家去看看纽约,伦敦,日本有多大嘛。不可能无限制的发展。有段时间,我们觉得华阳很远,现在成了市区。但是,真心不可能发展到那种开车一个小时都到不了的地方。
    作者:mmesssu 时间:2018-04-27 16:35
    再说成都土拍,开发商信息量肯定比你大。来看看成都的土拍。

    进入2018年,成都土拍市场似乎步入“寒假期”。
    截止目前,只有2宗优质区域的住宅土地被出让:1月10日,武侯簇桥板块,金科高价拿48亩地;1月11日,高新区天府五街,高投底价拿38亩地。
    2月7日,迎来第三宗优质区域住宅地入市:温江50亩走上拍卖席。同时,金堂3宗连襟地约90亩也进入拍卖程序。
    最终,起拍楼面价3500元/平的温江50亩地块被人居摘得,以底价3500元/㎡成交。
    温江遇冷,底价成交!
    据凤凰网房产走访了解,该宗地紧邻在建设中的保利·西子城,周边已有成熟小区如置信·学府杏林,医科·逸都城,大宅门紫云园、芙蓉古城等。目前区域二手房均价在11000-12000之间。
    基础配套方面,宗地紧挨芙蓉大道,双向6车道,它连接IT大道、成温邛高速、绕城高速,直线距离约1000米处,是规划中的绕城高速永宁出口,但宗地附近暂无地铁,763、44路公交站弥补日常交通缺失。
    同时,直线距离不足500米处,就是温江医学城,包括已投入使用的华西医院,八一康复医院。
    宗地位置:温江区永宁镇新庄社区
    净用地面积:50.2222亩
    土地用途分类:住宅用地、商业用地
    商业占比上限:20 %
    可开发体量:8.370375 (万㎡)
    出让要求:部分为人才公寓项目用地,须配置社区公共服务用房
    起拍楼面地价:3500元/㎡
    成交楼面价:3500元/㎡
    竞得者:人居


    金堂最高成交价4200元/平!

    三宗地块连襟,总面积约90亩,起拍价高达2500元/平。它毗邻沱江,山水条件良好。
    区域内,碧水华庭、银河·春天、荣郡、宝龙新城等成熟社区,二手房均价在3000-4000左右。

    宗地位置:金堂县淮口镇现代大道以东、红岩寺大桥以南
    净用地面积:C地块:33.99亩; D地块:合24.25亩; F地块:31.31亩
    土地用途分类:住宅用地、商业用地
    商业占比上限:10%
    起拍楼面地价:C地块、D地块:2475元/平; F地块:2464元/平
    竞得者:三宗连襟地均为金堂县兴金开发建设投资有限责任公司
    成交楼面价:C地块:4200.05元/平米 D地块:4124.31元/平米 F地块:3268.35元/平米


    作者:mmesssu 时间:2018-04-27 23:51
    这两天,我像防贼一样防着我妈,深怕她去广汉,新津买了房子。我们全家人已经没有任何购房资格。她还非要去买,说这些地方临近成都,要涨。发了几回脾气,都不得听。
    为什么不去东莞买临深,不去惠州买临深,不去增城买临广。这些地方都是七八千,不去房山买临京。
    真的是个疯子。气死。再发脾气都想买。想起买了一包袋盐的事情。
    抢盐的,抢金的风波。
    财富是涨握在百分之十的人手中。真的开火山轮的都去炒房了。还赚的到钱么。
    最近开的盘,公关了的kfs,开的高。没有公关的kfs,就只有当活雷锋。然后,立个榜样,看!我们调控的多么的好。
    zf应该没开一批会涨一点,造成貌似房价上扬的感觉。
    现在限购是以自然人为单位。2010年10月前买的不算。无论你有好多套。你反正还可以再买一套。一揽子鸡蛋也不用都房在一个城市。还有可能要收房产税。
    如果,出现某一楼盘,摇号的比总套数还少,那应该是见顶了。
    二手楼市,最近有松动。明年上半年应该是调控初现成效的一年。
    继续调控,将没有人有资格了。
    现在每个盘刚需中签率百分之五十左右。因为刚需是很慎重的,不能乱毁约。其他摇号的人中签率应该只有百分之五之内。
    真的刚需有多少?
    2016年,卖了25万套房。2017年卖了30万套
    现在摇号的人,再怎么算也算不出来五万人。
    需求就是五万多人。这就是为什么让应届生来落户。不是让很多地方捂盘惜售。很快有资格的人就见顶了。
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